Bula imobiliară

Ce este o bulă imobiliară?

O bulă imobiliară, sau bulă imobiliară, este o creștere a prețurilor locuințelor alimentată de cerere, speculații și cheltuieli exuberante până la punctul de colaps. Bulele imobiliare încep, de obicei, cu o creștere a cererii, în fața unei oferte limitate, a cărei refacere și creștere durează o perioadă relativ îndelungată. Speculatorii varsă bani pe piață, stimulând și mai mult cererea. La un moment dat, cererea scade sau stagnează în același timp cu creșterea ofertei, ceea ce duce la o scădere bruscă a prețurilor – și bula explodează.

Înțelegerea unei bule imobiliare

O bulă imobiliară este un eveniment temporar, dar poate dura ani de zile. De obicei, este determinată de ceva în afara normei, cum ar fi cererea manipulată, speculațiile, nivelurile neobișnuit de ridicate de investiții, excesul de lichidități, dereglementarea pieței de finanțare imobiliară sau formele extreme de produse derivate pe bază de ipotecă – toate acestea pot face ca prețurile locuințelor să devină nesustenabile. Aceasta duce la o creștere a cererii față de ofertă.

Potrivit Fondului Monetar Internațional (FMI), bulele imobiliare pot fi mai puțin frecvente decât bulele de capitaluri proprii, dar tind să dureze de două ori mai mult.

Bulele imobiliare nu provoacă doar o prăbușire imobiliară majoră, ci au și un efect semnificativ asupra oamenilor din toate clasele sociale, asupra cartierelor și asupra economiei în general. Acestea îi pot forța pe oameni să caute modalități de a-și achita ipotecile prin diferite programe sau îi pot face să scotocească în conturile de pensii pentru a-și permite să locuiască în casele lor. Bulele imobiliare au fost unul dintre principalele motive pentru care oamenii ajung să își piardă economiile.

Ce cauzează o bulă imobiliară?

În mod tradițional, piețele imobiliare nu sunt la fel de predispuse la bule ca alte piețe financiare, din cauza costurilor mari de tranzacție și de suportare asociate cu deținerea unei case. Cu toate acestea, o creștere rapidă a ofertei de credite care duce la o combinație de rate foarte scăzute ale dobânzilor și o relaxare a standardelor de subscriere a creditelor poate aduce debitori pe piață și poate alimenta cererea. O creștere a ratelor dobânzilor și o înăsprire a standardelor de creditare pot diminua cererea, provocând spargerea bulei imobiliare.

Bulă imobiliară americană de la mijlocul anilor 2000

Celebra bulă imobiliară americană de la mijlocul anilor 2000 a fost parțial rezultatul unei alte bule, aceasta în sectorul tehnologic. A fost direct legată de criza financiară din 2007-2008 și ceea ce unii consideră a fi cauza acesteia.

În timpul bulei dotcom de la sfârșitul anilor 1990, acțiunile ordinare ale multor companii tehnologice noi au fost licitate la prețuri extrem de ridicate într-o perioadă relativ scurtă de timp. Chiar și companiile care erau puțin mai mult decât niște startup-uri și care încă nu produseseră câștiguri reale au fost licitate până la capitalizări de piață mari de către speculatorii care încercau să obțină un profit rapid. Până în anul 2000, Nasdaq a atins un nivel maxim și, odată cu spargerea bulei tehnologice, multe dintre aceste acțiuni, care înainte erau de mare zbor, s-au prăbușit la niveluri de preț drastic mai mici.

În timp ce investitorii au abandonat piața bursieră în urma spargerii bulei dotcom și a prăbușirii ulterioare a pieței bursiere, aceștia și-au mutat banii în imobiliare. În același timp, Rezerva Federală a S.U.A. a redus ratele dobânzilor și le-a menținut la un nivel scăzut pentru a combate recesiunea ușoară care a urmat prăbușirii sectorului tehnologic, precum și pentru a calma incertitudinea care a urmat atacului de la World Trade Center din 11 septembrie 2001.

Acest aflux de bani și de credite s-a întâlnit cu diverse politici guvernamentale menite să încurajeze proprietatea asupra locuințelor și cu o serie de inovații ale pieței financiare care au crescut lichiditatea activelor legate de sectorul imobiliar. Prețurile locuințelor au crescut și din ce în ce mai mulți oameni au intrat în afacerea cumpărării și vânzării de case.

În următorii șase ani, mania de a deveni proprietar de locuințe a crescut la niveluri alarmante, pe măsură ce ratele dobânzilor s-au prăbușit, iar cerințele stricte de creditare au fost aproape abandonate. Se estimează că 20 la sută din creditele ipotecare din 2005 și 2006 au mers către persoane care nu s-ar fi putut califica conform cerințelor normale de creditare. Aceste persoane au fost denumite împrumutați subprime. Peste 75 la sută din aceste împrumuturi subprime au fost credite ipotecare cu rată variabilă, cu rate inițiale scăzute și o resetare programată după doi-trei ani.

Încurajarea de către guvern a unui număr mare de proprietari de locuințe a determinat băncile să își reducă ratele și cerințele de creditare, ceea ce a stimulat o frenezie de cumpărare de locuințe care a dus la creșterea prețului mediu de vânzare a locuințelor cu 55 % între 2000 și 2007.Această frenezie a atras speculatori care au început să vândă case pentru a obține profituri de zeci de mii de dolari în doar două săptămâni.

În aceeași perioadă, piața bursieră a început să se redreseze, iar în 2006 ratele dobânzilor au început să crească. În 2007, creditele ipotecare cu rată variabilă au început să se reseteze la rate mai mari, pe măsură ce au apărut semne de încetinire a economiei. În condițiile în care prețurile locuințelor se clătinau la niveluri ridicate, prima de risc era prea mare pentru investitori, care au încetat să mai cumpere case. Când a devenit evident pentru cumpărătorii de locuințe că valoarea acestora ar putea scădea, prețurile locuințelor au început să se prăbușească, declanșând o vânzare masivă a titlurilor garantate cu ipoteci. Prețurile locuințelor aveau să scadă cu 19 la sută între 2007 și 2009, iar neplata în masă a creditelor ipotecare avea să ducă la milioane de executări silite în următorii ani.