Ce este executarea silită?

Executarea silită este ceea ce se întâmplă atunci când un proprietar nu reușește să plătească ipoteca.

Mai exact, este un proces legal prin care proprietarul își pierde toate drepturile asupra proprietății. În cazul în care proprietarul nu poate plăti datoria neachitată sau nu poate vinde proprietatea prin vânzare în lipsă, proprietatea merge apoi la o licitație de executare silită. Dacă proprietatea nu se vinde acolo, instituția de creditare intră în posesia ei.

Pentru a înțelege executarea silită, este util să rețineți că, în acest caz, cuvântul „proprietar” este de fapt un termen impropriu. „Împrumutat” este un termen mai potrivit. Aceasta este ceea ce este o ipotecă, sau un act de încredere: un acord de împrumut pentru prețul de achiziție al casei, minus avansul. Acest document pune un drept de retenție asupra proprietății cumpărate, ceea ce face ca împrumutul să fie un „împrumut garantat”.”

Când un creditor vă împrumută bani fără nicio garanție (datorie de card de credit, de exemplu), vă poate acționa în instanță pentru neplată, dar poate fi foarte greu să recupereze banii de la dumneavoastră. Adesea, creditorii vând acest tip de datorie unor agenții de colectare externe pentru câțiva cenți pe dolar și anulează pierderea. Acesta este considerat un „împrumut negarantat.”

Un împrumut garantat este diferit deoarece, deși creditorul poate suporta o pierdere din împrumut dacă nu respectați obligațiile de plată, acesta va recupera o parte mai mare din datorie prin sechestrarea și vânzarea proprietății dumneavoastră.

Atunci ce se întâmplă în cazul unei executări silite? Particularitățile pot varia în funcție de legislația statului, dar putem să le împărțim în cinci etape.

Etapa 1: Plăți neefectuate

Totul începe atunci când proprietarul locuinței – debitorul – nu reușește să facă la timp plățile ipotecare. De obicei, se întâmplă pentru că nu mai poate, din cauza unor greutăți precum șomajul, divorțul, decesul sau provocările medicale.

Dacă vă aflați în această situație dificilă, este esențial să vorbiți cu creditorul dvs. cât mai curând posibil. Există mai multe opțiuni pentru a vă ajuta să rămâneți în casa dvs. Procesul de executare silită îl costă pe creditor o mulțime de bani, iar acesta dorește să îl evite la fel de mult ca și dumneavoastră.

Câteodată, un debitor poate înceta în mod intenționat să mai plătească ipoteca deoarece proprietatea ar putea fi sub nivelul apei (cu alte cuvinte, valoarea ipotecii depășește valoarea casei) sau pentru că s-a săturat să gestioneze proprietatea.

Indiferent de motiv, concluzia este că împrumutatul nu poate sau nu vrea să respecte termenii împrumutului.

Etapa 2: Notificare publică

După trei până la șase luni de plăți neefectuate, creditorul înregistrează o notificare publică la biroul de înregistrare al comitatului, indicând că împrumutatul a intrat în incapacitate de plată a ipotecii. În unele state, acest lucru se numește notificare de neîndeplinire a obligațiilor de plată (Notice of Default (NOD); în altele, este o lis pendens – în latină, „proces în curs de soluționare”.

În funcție de legislația statului, creditorul ar putea fi obligat să afișeze notificarea pe ușa din față a proprietății. Această înștiințare oficială este menită să îi facă pe împrumutați să conștientizeze că sunt în pericol de a pierde toate drepturile asupra proprietății și că pot fi evacuați din imobil. Cu alte cuvinte, sunt în pericol de executare silită.

Etapa 3: Pre-executarea silită

După ce primește un NOD de la creditor, împrumutatul intră într-o perioadă de grație cunoscută sub numele de pre-executare silită. În această perioadă – între 30 și 120 de zile, în funcție de reglementările locale – împrumutatul poate ajunge la un acord cu creditorul prin intermediul unei vânzări în lipsă sau poate plăti suma datorată.

Dacă împrumutatul plătește neplata în această fază, executarea silită se încheie, iar împrumutatul evită evacuarea și vânzarea casei. În cazul în care neplata nu este achitată, executarea silită continuă.

Etapa 4: Licitația

În cazul în care neplata nu este remediată până la termenul prescris, creditorul sau reprezentantul acestuia (denumit administratorul judiciar) stabilește o dată la care locuința va fi vândută în cadrul unei licitații de executare silită (denumită uneori „vânzarea administratorului judiciar”). Anunțul de vânzare a administratorului (Notice of Trustee’s Sale – NTS) este înregistrat la biroul de înregistrare al comitatului, iar notificările sunt livrate împrumutatului, afișate pe proprietate și tipărite în ziar. Licitațiile pot avea loc pe treptele tribunalului județean, în biroul administratorului judiciar, la un centru de convenții din întreaga țară și chiar la proprietatea care face obiectul executării silite.

În multe state, împrumutatul are dreptul de răscumpărare (poate veni cu banii lichizi restanți și poate opri procesul de executare silită) până în momentul în care locuința va fi scoasă la licitație.

La licitație, locuința este vândută celui care face cea mai mare ofertă pentru plata în numerar. Deoarece grupul de cumpărători care își pot permite să plătească cash pe loc pentru o casă este limitat, mulți creditori încheie un acord cu debitorul (numit „deed in lieu of foreclosure”) pentru a prelua proprietatea înapoi. Sau, banca o răscumpără la licitație.

Etapa 5: Post-executarea silită

Dacă o terță parte nu cumpără proprietatea la licitația de executare silită, creditorul o preia în proprietate și aceasta devine ceea ce se numește o proprietate deținută de bancă sau REO (real estate owned).

Proprietățile deținute de bancă sunt vândute într-unul din două moduri. Cel mai adesea, acestea sunt listate de un agent imobiliar local pentru vânzare pe piața liberă. Zillow listează proprietățile deținute de bănci pentru vânzare. De asemenea, unii creditori preferă să își vândă proprietățile deținute de bănci în cadrul unei licitații de lichidare, organizată adesea în case de licitații sau în centre de convenții.

.