Contactați-ne

Mulți proprietari de locuințe care au rămas în urmă cu plata ipotecii trăiesc cu teama de a primi o notificare privind o acțiune de executare silită timp de luni de zile. Odată ce primesc notificarea, ei își pot imagina bancherii la ușa lor luându-le imediat cheile. Cu toate acestea, nu trebuie să fie o teamă atât de imediată, deoarece multe cazuri de executare silită durează luni sau chiar ani pentru a fi rezolvate în New York.
Legea din New York cere ca toate executările silite să treacă prin sistemul judiciar și să fie ordonate de un judecător înainte ca creditorului să i se acorde dreptul de proprietate asupra casei dumneavoastră. Acest proces judiciar de executare silită implică mai multe etape diferite menite să vă protejeze drepturile în calitate de proprietar, fiecare dintre acestea necesitând timp, iar cazurile se pot prelungi. Aveți, de asemenea, posibilitatea de a fi reprezentat de un avocat care va ști cum să oprească procesul, dacă este necesar, pentru a câștiga timp suplimentar sau pentru a căuta soluții posibile care pot opri cu totul executarea silită. Pe scurt, procesul judiciar este mai lung decât sistemele nejudiciare folosite de multe state. Cu toate acestea, acest proces îndelungat vă oferă oportunități suplimentare de a vă salva dreptul de proprietate asupra locuinței, astfel încât nu este întotdeauna o trăsătură negativă.
Etapele unui caz tipic de executare silită
Un creditor ipotecar va aștepta până când nu v-ați achitat ipoteca înainte de a depune o acțiune de executare silită, ceea ce înseamnă, în general, că ați ratat plățile timp de 90 până la 120 de zile. Compania trebuie să emită o scrisoare de cerere și să ia alte măsuri înainte de a intenta un proces. Odată ce cazul este intentat, creditorul are la dispoziție o perioadă de timp în care trebuie să vă notifice cu privire la acțiunea împotriva dvs. și aveți posibilitatea de a răspunde. Dacă nu răspundeți în termenul stabilit, instanța poate emite o hotărâre judecătorească în lipsă împotriva dvs. prin care se acordă automat executarea silită. Deși acesta este cel mai rapid mod de a soluționa un caz de executare silită în New York, în mod inevitabil se sfârșește, de asemenea, prin a vă pierde casa, deci nu este de preferat. Deoarece aveți doar o perioadă limitată de timp pentru a răspunde la o cerere și pentru a evita o hotărâre judecătorească în lipsă, ar trebui să apelați la un avocat specializat în executări silite imediat ce primiți o notificare privind un caz – dacă nu înainte.
O hotărâre judecătorească în lipsă este doar una dintre multele căi pe care le poate lua un caz de executare silită în New York. Durata cazului dvs. va depinde de acțiunile întreprinse atât de dvs. cât și de creditorul dvs. ipotecar. New York impune ca creditorii să se întâlnească cu proprietarii de locuințe de cel puțin două ori pentru a încerca să ajungă la un acord de soluționare. Aceste proceduri de soluționare pot implica o mediere cu un mediator terț sau negocieri între avocații dumneavoastră. Aceste conferințe se pot încheia cu un acord între dvs. și creditorul dvs. pentru a opri acțiunea de executare silită și, în schimb, pentru a vă modifica împrumutul ipotecar sau pentru a fi de acord să acceptați o vânzare în lipsă sau un act în loc de executare silită. În astfel de situații, cazul dvs. va fi soluționat în acel moment.
În cazul în care nu se ajunge la o înțelegere, avocații vor depune moțiuni de judecată sumară pentru ca instanța să se pronunțe în favoarea dvs. Dacă instanța nu se pronunță în favoarea moțiunii și nu acordă judecata sumară, cazul va fi apoi stabilit pentru un proces. Datele procesului pot fi stabilite cu mult timp în urmă și sunt precedate de un proces de descoperire îndelungat și adesea complex. În acest timp, avocatul dvs. va colecta probe pentru a contesta acțiunea de executare silită, iar creditorul va colecta probe pentru a contesta orice apărare legală pe care o susțineți. Puteți continua să negociați în timpul acestei perioade de descoperire, mai ales dacă aflați de noi dovezi care pot fi convingătoare pentru creditor să vă aprobe o modificare a ipotecii. În cazul în care cazul dvs. ajunge la proces, cât timp va trebui să așteptați va depinde de programul instanței și de numărul actual de dosare în acel district judiciar.
Cât timp va dura cazul dvs.?
Durata unui caz de executare silită va depinde de numărul de dosare al instanței căreia îi este atribuit cazul dvs. În prezent, instanțele din New York sunt blocate de un număr copleșitor de cazuri. În timp ce se credea că executările silite au atins un maxim istoric după prăbușirea pieței imobiliare din 2009, rapoartele indică faptul că creditorii au intentat anul trecut aproximativ 41 000 de cazuri noi împotriva proprietarilor de locuințe din New York, ceea ce reprezintă doar o scădere față de aproximativ 47 000 în 2009. Aceste statistici arată că instanțele nu au avut o pauză în ceea ce privește fluxul constant de cazuri de executare silită inițiate. De fapt, se pare că o instanță are doar trei judecători individuali care supraveghează aproximativ 12 000 de cazuri. Nu ar trebui să fie o surpriză faptul că aceste cazuri nu sunt tratate în cel mai rapid mod și că persistă o serie de restanțe.
Potrivit Departamentului de Servicii Financiare din statul New York, un caz mediu de executare silită are nevoie de aproximativ 445 de zile pentru a fi finalizat în New York, unele dintre acestea ducând mult mai mult timp, în funcție de instanța la care a fost depus cazul. Cu toate acestea, multe cazuri pot dura trei sau patru ani, în funcție de apărările ridicate, inclusiv o apărare în care proprietarul susține că a fost victima unui creditor prădător.
Complexitatea și natura oricăror apărări legale specifice pe care avocatul dumneavoastră le ridică vor avea un impact direct asupra duratei cazului dumneavoastră. De exemplu, apărarea care constă în contestarea faptului că creditorul ipotecar poate sau nu să producă biletul de ipotecă nu va cauza, în general, întârzieri semnificative. Acest lucru se datorează faptului că New York a adoptat în 2013 o lege care impune prezentarea biletului în fiecare caz pentru a demonstra calitatea de a solicita o executare silită, astfel încât creditorii sunt de obicei mai organizați și pot prezenta biletul într-o perioadă mai scurtă de timp. Pe de altă parte, invocarea unei apărări de creditare prădalnică poate necesita mai multe audieri în instanță și producerea de probe complexe și argumente juridice complicate, ceea ce va dura o perioadă mai lungă de timp.
Cum pot funcționa întârzierile în favoarea dumneavoastră
Târzierile și cazurile de executare silită de lungă durată nu sunt întotdeauna un lucru negativ pentru proprietarii de locuințe. De fapt, unii proprietari de locuințe și avocații lor au întârziat în mod intenționat cazurile de executare silită pentru a avea mai mult timp să negocieze și să demonstreze că ar putea beneficia de o soluție alternativă, cum ar fi o modificare a creditului ipotecar. În plus, proprietarii de locuințe care se străduiesc să plătească alte datorii pot întârzia un caz de executare silită prin declararea falimentului, ceea ce va dispune oprirea oricăror acțiuni legale. În multe situații, un faliment de succes poate elibera suficienți bani pentru a recupera creditul ipotecar și pentru a evita executarea silită sau pentru a crea un plan de plată pentru arieratele ipotecare datorate.
Consultați astăzi un avocat calificat de apărare împotriva executării silite din New York
Cel mai bun mod de a înțelege procesul de executare silită și calendarul din New York este să discutați situația dvs. cu un avocat de apărare împotriva executării silite din New York cu mare experiență. La biroul de avocatură al lui Ronald Weiss, am ajutat numeroși proprietari de locuințe din New York să își rezolve favorabil problemele financiare prin servicii de apărare împotriva executării silite și falimentului. Dacă doriți să aflați mai multe despre modul în care biroul nostru vă poate ajuta, vă rugăm să ne sunați astăzi la 631-271-3737.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf