Deci, vrei să cumperi un duplex? 6 lucruri pe care trebuie să le știți despre casele multifamiliale

Una dintre cele mai inteligente modalități de a construi avere este cumpărarea de proprietăți imobiliare (în special proprietăți de închiriat); întrebați-l pe Warren Buffett. El a fost citat recent spunând că ar cumpăra „câteva sute de mii de case unifamiliale ” chiar acum dacă ar putea.

Buffett își dă seama de valoarea pe care proprietățile locative o pot aduce nu doar în ceea ce privește fluxul lunar de numerar, ci și în ceea ce privește aprecierea și deducerile.

Dar să recunoaștem faptele aici. Cei mai mulți dintre noi nu ne putem permite să cumpărăm câteva case unifamiliale pentru a le închiria în timp ce ne permitem propria casă, darămite să cumpărăm câteva sute de case unifamiliale. Acesta este motivul pentru care a existat o tendință recentă a cumpărătorilor de case care achiziționează duplexuri sau chiar unități multifamiliale pentru a locui într-una dintre unități în timp ce le închiriază pe celelalte.

Din punctul meu de vedere, atât ca agent imobiliar, cât și ca proprietar, iată câteva lucruri de care trebuie să țineți cont.

Cumpărarea unei locuințe multifamiliale vă va limita opțiunile de locație

Dacă obiectivul dvs. este de a obține un duplex, triplex sau cvadruplex pentru a locui într-o parte și a închiria cealaltă sau celelalte, este posibil să fiți limitat în ceea ce privește locațiile din care veți putea alege.

De exemplu, acolo unde lucrez în San Diego, unitățile multifamiliale chiar nu se găsesc în multe dintre cartierele suburbane de tip cookie-cutter. Pentru a găsi una în San Diego, va trebui să căutați în zonele mai urbane/de tip centru sau în comunitățile costisitoare de pe plajă, cum ar fi Ocean Beach sau Pacific Beach.

S-ar putea să vă fie și mai greu să găsiți o unitate multifamilială în care să fiți fericit să locuiți dacă locuiți într-o parte mai rurală a Statelor Unite. Dar dacă nu sunteți extrem de pretențios cu privire la cartierul în care locuiți acum, aceasta ar putea fi oportunitatea dvs. de a intra și de a face niște bani buni în timp.

A treia lege a lui Newton privind proprietățile imobiliare multifamiliale

„Pentru fiecare beneficiu al deținerii unei proprietăți multifamiliale, există o reacție egală și opusă.”

Principalul beneficiu al deținerii unei unități multifamiliale și al locuirii într-una dintre unități este venitul din închiriere. În fiecare lună veți primi un cec de chirie care vă compensează ipoteca.

Un dezavantaj? Complexitatea fiscală. Uitați-vă doar la toate regulile IRS cu privire la proprietățile de investiții. Consultați-vă întotdeauna cu specialistul în fiscalitate înainte de a face o achiziție mare de investiții, în special una din care vă așteptați să faceți deprecieri și amortizări.

Un alt beneficiu al deținerii unei unități multifamiliale și al locuirii într-una dintre unități în timp ce le închiriați pe celelalte este că veți fi întotdeauna aproape de proprietățile dvs. de închiriat, astfel încât să puteți verifica frecvent starea acestora. Dacă se difuzează muzică tare până târziu în noapte, veți fi primul care va afla despre acest lucru. Dacă o țeavă se sparge sau o toaletă este înfundată și chiriașii dvs. au nevoie de asistență, cel puțin nu va trebui să faceți un drum lung pentru a remedia situația.

Inconvenientul? Sunteți aproape de chiriașii dvs., așa că muzica tare vă deranjează pe dvs. și nu pe altcineva. Iar dacă aveți un chiriaș nevoiaș, acesta va avea acces ușor la dvs. pentru a-și exprima nemulțumirile.

Finanțarea unei locuințe multifamiliale este complicată, dar fezabilă

Poate părea imposibil să cumpărați un duplex sau o unitate multifamilială cu bugetul dvs., dar realitatea este că s-ar putea să nu fie atât de greu pe cât credeți.

Potrivit lui Anthony Lococo, vicepreședinte al Cornerstone Mortgage, „dacă cumpărați un duplex ocupat de proprietar, cu siguranță ați putea folosi venitul de închiriere de la cea de-a doua unitate” pentru a vă ajuta să vă calificați pentru achiziție.

De exemplu, dacă veți locui într-o unitate și o veți închiria pe cea de-a doua, și anticipați că cea de-a doua unitate va fi închiriată pentru 1.200 de dolari pe lună, acest venit va fi luat în considerare în ratele de calificare ale creditorului.

Cum știți cu cât va fi închiriată cea de-a doua unitate sau unitățile suplimentare? Dacă nu aveți deja un contract de închiriere în vigoare (ceea ce probabil că nu aveți), consultați rentometer.com pentru a afla chiriile medii din zonă și folosiți craigslist pentru a vă ajuta să verificați prețurile de închiriere pentru unități similare. Rețineți că veniturile potențiale din chirii vă pot ajuta să vă calificați pentru împrumut, dar nu este singurul factor care trebuie luat în considerare.

În continuare va trebui să aveți un credit bun, un raport datorie-venit scăzut și un avans mare, de obicei în jur de 25% din prețul de achiziție sau mai mult. La un duplex de 500.000 de dolari, veți avea nevoie de un avans de 125.000 de dolari, fără a include costurile de închidere, cum ar fi taxele de escrow și de împrumut.

Utilizați acest calculator pentru a vă calcula raportul dintre datorie și venit.

Consultați această listă a celor mai buni creditori de pe piață în prezent, care oferă credite ipotecare cu termene și sume totale diferite. Aceasta va fi o modalitate excelentă de a începe căutarea celor mai bune modalități de a vă finanța noua achiziție.

Obținerea unei asigurări pentru o locuință multifamilială

Viața duplexului necesită o asigurare specializată, orientată spre nevoile unice ale locuințelor multifamiliale. Dacă închiriați una sau ambele unități ale duplexului dumneavoastră, asigurarea proprietarului vă poate ajuta să vă protejați. Pe de altă parte, dacă intenționați să ocupați ambele unități, asigurarea proprietarului de locuință vă va acoperi.

Mai jos sunt două opțiuni accesibile pentru proprietarii de duplexuri.

Lemonade Insurance

Proprietarii de duplex care intenționează să închirieze ar trebui să se intereseze mai întâi de asigurarea proprietarului. Lemonade oferă polițe pentru proprietarii din New York, Illinois, Texas, Pennsylvania, DC și New Jersey, cu prime începând de la 25 de dolari. Aceasta acoperă daunele aduse locuinței, orice bunuri pe care le-ați plasat în unitate, pierderea folosinței și protecția de răspundere civilă.

Pentru cei care nu sunt chiriași, Lemonade oferă asigurarea proprietarilor de locuințe pentru a acoperi locuința și toate bunurile dumneavoastră. Prin intermediul platformei ușor de utilizat, puteți obține o ofertă de preț în câteva minute.

Chiar dacă sunteți chiriaș sau proprietar, structura transparentă a comisioanelor Lemonade o diferențiază de alți asigurători. Aceștia percep un comision de 20% din fiecare plată de primă pentru a acoperi costurile operaționale de bază. Orice sumă pe care nu o folosesc este direcționată către cauze caritabile susținute de clienții lor.

Policygenius

O altă opțiune de asigurare pentru proprietarii de locuințe pentru proprietarii de duplexuri este Policygenius. Cu platforma Policygenius, introduceți informațiile dumneavoastră și, în câteva minute, obțineți oferte de preț de la mai mulți asigurători de top.

Dar unul dintre cele mai bune lucruri la Policygenius este reevaluarea anuală a poliței dumneavoastră. În fiecare an, polița dvs. va fi reevaluată pentru a vă asigura că obțineți cele mai bune tarife disponibile.

În timpul procesului de solicitare, puteți discuta cu un reprezentant pentru îndrumare. Acest lucru este opțional, dar este o opțiune la îndemână pentru cei cărora le place o abordare mai personalizată a asigurării.

Este chiar legal?

Dacă vă puteți califica, orientările de creditare pentru unitățile multifamiliale sunt simple. Cu toate acestea, un lucru poate reprezenta o problemă, potrivit brokerului ipotecar Anthony Lococo. „Dacă a doua unitate este permisă sau nu. Doar pentru că produce venituri nu înseamnă că este considerată o „unitate”. Apartamentele bunicilor sunt un bun exemplu…”

Majoritatea agenților imobiliari vă pot spune cât de greu este să recunoști o casă cu un apartament al bunicilor nepermis. Finanțarea poate fi și mai dificilă. Dacă proprietatea nu este un duplex propriu-zis, ci doar o casă unifamilială cu un perete mare care separă zonele și două bucătării separate, este posibil ca creditorii să nu poată lua în considerare potențialul venit din chirii în ratele de calificare, chiar dacă, de fapt, puteți să o închiriați.

Ce se întâmplă dacă doriți să vă mutați într-o zi?

Dacă vă cumpărați unitatea multifamilială cu intenția de a locui într-una dintre unități, poate veni momentul în care veți fi gata să vă mutați și să luați ceva mai mare. În acest caz, puteți alege să vindeți unitatea multifamilială. Dacă nu trebuie neapărat să o vindeți pentru a vă califica pentru a cumpăra noua casă, luați în considerare posibilitatea de a obține un chiriaș în unitatea în care locuiați și de a păstra totul ca locuință de închiriat. După ce ați fost deja proprietar pentru vecinii dumneavoastră, a fi proprietar pentru încă o familie nu va fi un șoc prea mare.

Când aveam 21 de ani (înainte de a fi agent imobiliar), am cumpărat o casă cu un apartament pentru bunici nepermis, am locuit în casă și am închiriat apartamentul pentru bunici. A produs niște venituri frumoase care au făcut ca ratele mele ipotecare să fie mult mai mici. Când mi-am întemeiat o familie și am vrut să locuiesc într-o altă zonă, am vândut în cele din urmă acea casă și pot spune cu sinceritate că nu voi mai cumpăra niciodată o casă cu un apartament pentru bunici nepermis! A fost o provocare să o vând pentru că, în ciuda faptului că aveam cumpărători interesați, unii creditori nu au fost dispuși să o finanțeze.