San Francisco, CA Tendințe și analize ale pieței imobiliare [Actualizat 2021]

Săriți la un alt an pe piața imobiliară din San Francisco:

• 2021 Piața imobiliară din San Francisco

• 2020 Piața imobiliară din San Francisco

• 2019 Piața imobiliară din San Francisco

• 2016 Piața imobiliară din San Francisco

• 2015 Piața imobiliară din San Francisco

Piața imobiliară din San Francisco a ținut pasul cu tendințele naționale pentru cea mai mare parte a unui deceniu. Știrile care vin din Bay Area încep să sune ca un disc stricat. Aceleași prețuri ridicate care au inundat canalele de știri după ce redresarea a început în 2012 sunt încă pe prima pagină a ziarelor în 2021. Titlurile sunt bine meritate; piața din California de Nord rămâne una dintre cele mai scumpe piețe de pe planetă. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că orașul a început să dea semne de temperament.

De fapt, în primul trimestru al anului 2020, imobiliarele din San Francisco au devenit sinonime cu una dintre cele mai mari distribuții de vânzări cu discount din țară. Asta nu înseamnă că piața imobiliară din San Francisco este relativ accesibilă, ci mai degrabă că prețurile ar putea fi în pragul unei corecții de curs. După ani de apreciere istorică, se pare că a mai rămas puțin loc pentru creșterea prețurilor.

În plus față de prețurile ridicate din oraș, introducerea virusului Coronavirus a contribuit la temperarea ratelor de apreciere. În timp ce COVID-19 a fost nimic mai puțin decât teribil pentru economie, se pare că a fost exact ceea ce avea nevoie imobiliarele din San Francisco. Frica și incertitudinea lăsate în urma pandemiei au stopat de fapt anii de apreciere și au readus prețurile cu picioarele pe pământ – chiar dacă ușor.

Tăierea prețurilor de vânzare ar trebui să fie de un augur incredibil de bun augur pentru oricine caută să participe activ pe piață, ceea ce ridică întrebarea: Este acum un moment bun pentru a cumpăra o casă în San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 la fiecare 10.451 (0,9%)

Investiții imobiliare în San Francisco 2021

Comunitatea de investitori imobiliari din San Francisco s-a bucurat de un parcurs destul de profitabil de când redresarea pieței a pornit cu adevărat în 2012. Este demn de remarcat, totuși, că succesul investitorilor nu a fost unic în California de Nord. De fapt, investitorii imobiliari din întreaga țară au beneficiat de randamente generoase, în special în 2020. Potrivit raportului Attom Data Solutions din al treilea trimestru al anului 2020 al U.S. U.S. Home Flipping Report, „profitul brut al unei tranzacții imobiliare tipice la nivel național (diferența dintre prețul median de vânzare și cel plătit de investitori) a crescut în al treilea trimestru al anului 2020 la 73.766 de dolari – cea mai mare sumă de cel puțin din 2000 încoace.”

Nu este surprinzător faptul că piața imobiliară din San Francisco a fost unul dintre puținele locuri care au ritmat creșteri ale profiturilor brute în întreaga țară. Prețurile locale ale locuințelor și cererea au plasat investitorii imobiliari din San Francisco spre vârful listei celor mai bune locuri pentru a vinde case în 2020. Cu un profit mediu de 158.500 de dolari pe flip, San Francisco a avut al cincilea cel mai mare profit brut în al treilea trimestru al anului trecut, după San Jose, CA (profit brut de 290.000 de dolari); Ventura, CA (180.000 de dolari); Bridgeport, CT (177.500 de dolari); Los Angeles, CA (161.500 de dolari), potrivit raportului 2020 U.S. Home Flipping Report.

Peste puține piețe din întreaga țară au înregistrat o creștere meteorică a prețurilor care se poate compara cu cea din ultimii opt ani, ceea ce ridică întrebarea: Este imobiliarele din San Francisco o investiție bună? Răspunsul este relativ simplu: da, în circumstanțele potrivite. Prețurile ridicate din oraș îi pot descuraja pe unii investitori să urmărească afacerile locale. Cu toate acestea, aceleași prețuri care ar putea îngreuna investițiile au generat deja un randament foarte impresionant al investițiilor.

Există mai mult de un mod de a investi în sectorul imobiliar din San Francisco. Pe lângă strategiile de ieșire care ar face ca investitorii să își vândă afacerile pentru un profit (vânzarea cu ridicata și reabilitarea), proprietățile de închiriere pe termen lung sunt poate mai viabile ca niciodată. Pentru început, San Fran este în prezent unul dintre puținele orașe în care este de fapt mai ieftin să închiriezi decât să deții. Cu un raport preț-închiriere de 25,97, este fără echivoc mai accesibil să închiriezi o casă decât să o cumperi. Ca urmare, cererea de spații de închiriat este istoric de mare – totul asigurând însă că proprietarii vor trebui rareori să își facă griji cu privire la spațiile vacante. Cererea rezultată va permite, de asemenea, proprietarilor pricepuți să crească ratele de închiriere, hotărând să dețină proprietăți de închiriat chiar mai viabile în 2021.

Dacă acest lucru nu era suficient, impactul COVID-19 asupra pieței imobiliare a făcut ca investițiile pe termen lung să fie mai atractive. În special, costurile mai mici ale împrumuturilor au făcut mai ușor de digerat costurile de achiziție ridicate ale orașului. În încercarea de a stimula sectorul imobiliar, Fed a anunțat că va menține ratele aproape de minimele istorice în viitorul apropiat, iar investitorii locali sunt pregătiți și dispuși să profite de această oportunitate.

Investițiile în sectorul imobiliar din San Francisco sunt, în acest moment, incredibil de scumpe. Cu toate acestea, comunitatea de investitori imobiliari din San Francisco a dovedit deja că este posibil. Randamentele în oraș sunt mai mari decât aproape peste tot în lume și nu există niciun motiv să credem că această tendință nu va continua în viitorul apropiat.

Statisticile de executare silită în San Francisco 2021

Piața imobiliară din San Francisco nu adăpostește o rată mare de executare silită. În ciuda faptului că găzduiește una dintre cele mai mari valori medii ale locuințelor din țară, doar una din 10.451 de locuințe se conformează descrierii „distressed”: default, licitație sau proprietate bancară. De fapt, rata de executare silită de 0,9% a orașului este doar puțin mai mare decât cea a mediei naționale (care se situează în prezent în jurul valorii de 0,7%).

În ciuda ratei scăzute de executare silită, cu toate acestea, proprietățile imobiliare din San Francisco au fost ușor mai susceptibile la dosare de executare silită în istoria recentă. În mare parte – în parte – din cauza pandemiei, mai mulți proprietari de locuințe au căzut în vremuri financiare mai grele. Concedierile și pierderile de locuri de muncă au eliminat sursele de venit de care atât de mulți locuitori din San Francisc depindeau cândva pentru a-și plăti ipotecile și chiriile. Deși este prea devreme pentru a spune amploarea noilor dosare de executare silită, este sigur să presupunem că acestea vor crește pe parcursul anului 2021.

Astăzi, codurile poștale de pe piața imobiliară din San Francisco cu cea mai mare distribuție a executărilor silite sunt:

• 94127: La fiecare 3.996 de locuințe este în dificultate

• 94132: La fiecare 5.436 de locuințe este în dificultate

• 94124: La fiecare 5.739 de locuințe este în dificultate

• 94134: La fiecare 5.739 de locuințe este în dificultate

• 94134: În în fiecare 6.370 de locuințe este în dificultate

• 94123: În la fiecare 7.622 de locuințe este în dificultate

Data Provided By RealtyTrac

Prețurile medii ale locuințelor în San Francisco 2021

Piața imobiliară din San Francisco este cea mai scumpă piață din cel mai scump stat. Cu o valoare mediană a unei case de 1.402.470 de dolari, valoarea medie a unei case în SF este cu peste un milion de dolari mai mare decât valoarea mediană a unei case în Statele Unite. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că valoarea actuală a unei case este rezultatul unei aprecieri de aproape un deceniu. Prețurile caselor s-au mai mult decât dublat de la adâncurile ultimei recesiuni.

Până în primul trimestru al anului 2012, când recesiunea se afla în momentele sale de apogeu, valoarea mediană a casei era de aproximativ 680.000 de dolari. Pentru a pune lucrurile în perspectivă, aceasta este încă mai mult decât valoarea mediană a unei case în California în prezent (prețurile au fost întotdeauna ridicate în raport cu piețele adiacente). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Fiecare dintre aceste cartiere continuă să arate o creștere remarcabilă.

Valorile locale ale locuințelor au avut o astfel de cursă istorică, încât potențialii cumpărători își pun aceeași întrebare de ani de zile: Va scădea piața imobiliară din San Francisco? Dacă începutul anului 2021 este un indicator, răspunsul ar putea fi da. Valoarea mediană a locuințelor din San Francisco a scăzut deja cu 2,5% în ultimul an, iar Zillow se așteaptă la o depreciere suplimentară. Este prea devreme pentru a spune cât de mult vor scădea prețurile, dar această tendință este în mod clar rezultatul a prea multor ani de apreciere.

Piața imobiliară din San Francisco se află pe un piedestal numai al ei. Prețurile ridicate care au devenit sinonime cu imobiliarele din San Francisco au creat o piață care nu seamănă cu nicio altă piață. Cu toate acestea, există încă mult spațiu pentru ca marjele de profit să rămână atractive pentru investitorii imobiliari. Cu o strategie de ieșire solidă, investitorii pricepuți pot lucra cu costurile ridicate de achiziție din zonă pentru a face chiar și unele dintre cele mai scumpe tranzacții să merite. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 la fiecare 6.658 (1,5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

Comunitatea de investiții imobiliare din San Francisco a fost influențată în mare măsură de introducerea Coronavirusului în primul trimestru al anului 2020. Îndreptându-se spre 2020, investitorii au practicat, în general, reabilitarea și vânzarea cu ridicata ori de câte ori se prezentau marje de profit atractive (ceea ce nu era des). Cu toate acestea, debutul pandemiei a făcut ca piața imobiliară din San Francisco să se clatine. La început, piața a stagnat pe fondul fricii și al incertitudinii. Nimeni nu voia să vândă o casă, cu atât mai puțin să o viziteze în timpul unei pandemii. În câteva săptămâni, piața s-a blocat.

Până în luna mai, era evident că impactul COVID-19 asupra pieței imobiliare din San Francisco va fi temporar. De fapt, în doar câteva luni, sentimentul pieței a trecut de la teamă la frenezie, pe măsură ce intervenția guvernamentală și ratele dobânzilor la un nivel scăzut din punct de vedere istoric au catalizat activitatea; această activitate a fost cea care avea să modeleze modul în care oamenii au investit în imobiliarele din San Francisco pe parcursul anului 2020.

Imobiliarele din San Francisco fuseseră exorbitant de scumpe mult prea mult timp, iar scăderea ratelor dobânzilor a făcut ca costurile de achiziție să fie mai suportabile. Odată cu scăderea ratelor cu mult sub 3,0%, mulți investitori și-au îndreptat privirea către proprietățile de închiriat pe termen lung. Convergența unică dintre costurile scăzute ale împrumuturilor și capacitatea de a achita o ipotecă cu banii altcuiva într-unul dintre cele mai scumpe orașe din țară a fost prea atractivă pentru a fi ignorată. În plus, lipsa de locuințe disponibile în oraș a atenuat riscul de neocupare. Chiar și persoanele care doreau să cumpere nu au putut din cauza nivelului scăzut al inventarului, ceea ce a forțat mai multe persoane să închirieze în 2020.

Piața imobiliară din San Francisco: Rezumat 2019

• Valoarea medie a locuinței: 1.353.500 $

• Rata de apreciere la 1 an: 2,9%

• Valoarea mediană a locuinței (prognoză pe 1 an): 1,4%

• Prețul mediu al chiriei: 4.500 $

San Francisco Real Estate Investing 2019

Valoarea mediană a locuinței a fost de 1.353.500 $ în prima jumătate a anului 2019. Într-un an (din martie 2018 până în aprilie 2019), valoarea mediană a locuințelor din cel mai prolific oraș din Bay Area a crescut cu un modest 2,9%. Cu toate acestea, valoarea mediană a locuinței a scăzut în martie comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, „marcând prima scădere anuală de la punctul cel mai de jos al ultimei crize imobiliare, în urmă cu șapte ani”, potrivit CoreLogic. Înainte de această scădere, prețul proprietăților imobiliare crescuse timp de 83 de luni consecutive din aprilie 2012.

Pentru a pune lucrurile în perspectivă, valoarea mediană a unei case în Statele Unite a fost de 226.700 de dolari, adică cu 1.126.800 de dolari mai puțin decât valoarea medie a unei case din orașul Bay. Cu toate acestea, la nivel național, prețul median al locuințelor s-a apreciat de peste două ori mai repede decât cel al imobilelor din San Francisco. Acest lucru se datorează, cel mai probabil, faptului că Bay Area a atins un punct de inflexiune înaintea tuturor celorlalte zone.

Ca una dintre cele mai scumpe piețe imobiliare din țară la acea vreme, prețurile din San Francisco erau prohibitive pentru mulți investitori. Cu toate acestea, în timp ce proprietățile imobiliare erau costisitoare, acestea erau, de asemenea, la mare căutare, ceea ce a servit bine investitorilor. În ciuda prețurilor, investițiile imobiliare au fost susținute în mod constant de cerere. Oricine își permitea să investească urma să găsească marje de profit atractive. De fapt, orașul a avut cel mai mare randament mediu al vânzătorilor de case în primul trimestru din 2019 – al doilea după vecinul său din sud-est: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

Piața imobiliară din San Francisco a fost de neoprit în prima jumătate a anului 2016 și, de altfel, și în restul anului. Prețurile locuințelor s-au cvadruplat în comparație cu media națională și au continuat să crească în raport cu anul precedent, orașul situându-se în eșalonul superior al ratelor de apreciere.

În ciuda unei accesibilități mai slabe, economia locală a fost puternică și pe un trend ascendent. Construcția de locuințe noi a depășit media națională, ceea ce a ajutat accesibilitatea în josul liniei – chiar dacă ușor.

Din perspectiva investitorilor, executările silite au fost o oportunitate în devenire. Piața imobiliară din San Francisco a avut 528 de proprietăți aflate într-un anumit stadiu de executare silită în ultimul trimestru. În ciuda faptului că au fost foarte scăzute, executările silite au fost de fapt cu 40,0% mai mari decât în luna precedentă și cu 17,0% mai mari decât în aceeași perioadă a anului precedent.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Poate chiar mai impresionant: proprietățile imobiliare s-au apreciat cu 60,7% într-o perioadă de trei ani (datând din 2012).

La acea vreme, piața imobiliară era susținută de fundamente economice la fel de impresionante. Sectorul locurilor de muncă, în special, a susținut o ofertă și o cerere sănătoase pentru această zonă. La 4,4 %, rata șomajului din oraș era cu mult sub media națională. Poate chiar mai important, șomajul dădea semne de scădere. Creșterea numărului de locuri de muncă era de așteptat să susțină și economia orașului. Pe parcursul unui an, rata de creștere a locurilor de muncă a depășit 3,0%, cu mai mult de un punct procentual întreg peste media națională.

A existat însă un factor care a împiedicat progresul imobiliar: accesibilitatea. Cu rate de apreciere care au depășit 10,0% în decursul unui an, orașul din nordul Californiei a fost mai puțin accesibil decât majoritatea celorlalte piețe imobiliare. O gospodărie medie din întreaga țară dedica 15,1% din venitul său lunar plăților ipotecare. Cu toate acestea, era normal ca proprietarii să cheltuiască 22,9% din venitul lor pentru plățile ipotecare lunare.

Din fericire, reducerile la proprietățile în dificultate au oferit un randament mare al investiției. Prețul mediu de vânzare al unei locuințe care nu a fost în stare de criză a fost de 1.050.000 de dolari. Prețul median de vânzare al unei case executate silit a fost de 780.300 de dolari, sau cu 26,0% mai mic decât vânzările de case nedistruse. Aceasta a reprezentat o reducere de aproximativ 269.000 de dolari. Suma pe care investitorii au economisit-o la executările silite în 2015 a fost mai mare decât prețul median al unei case din întreaga țară.

Majoritatea executărilor silite de pe piața imobiliară din San Francisco au fost pre-executări silite sau riscau să fie posedate din cauza incapacității proprietarului de a plăti o obligație ipotecară neachitată. Cu toate acestea, doar 3,3% dintre locuințe s-au aflat într-o poziție de capital propriu negativ. Acest procent a fost considerabil mai mic decât media națională de 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

V-ați gândit să investiți pe piața imobiliară din San Francisco? Dacă da, ce mai așteptați? Ne-ar plăcea să aflăm ce părere aveți despre imobiliarele din San Francisco în comentariile de mai jos:

Pregătiți să începeți să profitați de oportunitățile actuale de pe piața imobiliară?

Poate că aveți mult capital, o rețea imobiliară extinsă sau abilități deosebite în domeniul construcțiilor- dar încă nu sunteți sigur cum să găsiți oferte oportuniste. Noul nostru curs imobiliar online, găzduit de investitorul expert Than Merrill, vă poate ajuta să învățați cum să achiziționați cele mai bune proprietăți și să găsiți succesul în domeniul imobiliar.

Click aici pentru a vă înscrie la Webinarul nostru imobiliar de o zi și pentru a începe să învățați cum să investiți pe piața imobiliară actuală!

.